Regulação do arrendamento

A regulação do arrendamento, também conhecida por regulação das rendas ou controlo de rendas, é um sistema de leis para o setor de arrendamento das habitações, com efeitos eficazes na acessibilidade à habitação e na regulação dos contratos de arrendamento.^[1][2][3] Geralmente, um sistema de regulação do arrendamento, para fazer face à desigualdade do poder negocial do inquilino face ao senhorio (proprietário), envolve:^[1][2][3]

• Controlo de preços: limites para a renda que um senhorio (proprietário) pode cobrar, normalmente chamado de controlo de rendas ou estabilização de rendas.
• Controlo de despejos: normas codificadas pelas quais um senhorio (proprietário) pode rescindir um contrato de arrendamento.
• Obrigações do senhorio (proprietário) ou do inquilino em relação à manutenção adequada da habitação.
• Um sistema de supervisão e fiscalização eficaz pela agência reguladora da habitação (órgão regulador independente) e por uma provedoria do inquilino independente.

O termo controlo de rendas abrange um espectro de regulação que pode variar desde a definição do valor absoluto da renda que pode ser cobrada, sem aumentos permitidos, até à imposição de diferentes limites para o valor do aumento da renda; estas restrições podem continuar entre contratos de locação de arrendamento ou podem ser aplicadas apenas durante a vigência de um contrato de locação de arrendamento. Em 2016, pelo menos 14 dos 36 países da OCDE tinham alguma forma de regulação do arrendamento em vigor, incluindo quatro estados nos EUA.^[4][5][6]

A regulação das rendas é implementada de diversas formas. É uma das várias classes de políticas destinadas a melhorar a acessibilidade à habitação.^{[6][7][8][9][10][11][12][13][14]}

O controlo de rendas pode aplicar-se a vários tipos de controlo de preços:^{[15][11][12][13][14]}

• tetos de preços rígidos: também conhecidos como sistemas de congelamento de rendas ou controlos de rendas absolutos ou de primeira geração, nos quais não é permitido qualquer aumento de renda (a renda é geralmente congelada à taxa existente quando a lei foi promulgada);
• controlo da alteração de inquilino: também conhecido como controlo de rendas rígido ou forte, em que o preço da renda pode ser atualizado à taxa de inflação, mas continua sempre a ser regulado entre os contratos de arrendamento (um novo inquilino paga obrigatoriamente a mesma renda que o inquilino anterior pagava); e
• desregulação parcial da alteração de inquilino, também conhecido como controlo parcial de rendas de arrendamento ou de segunda geração, que limita os aumentos de preços durante um contrato de arrendamento, mas permite que as rendas subam numa pequena percentagem fixada pela agência reguladora da habitação na transição entre contratos (os novos inquilinos pagam uma renda superior numa pequena percentagem fixada pela agência reguladora da habitação, mas os aumentos por atualização são limitados à taxa de inflação enquanto permanecerem na habitação).

O controlo dos preços das rendas continua a ser o elemento mais eficaz de um sistema de regulação das rendas.^[15]

Um estudo de 2016 do Furman Center for Real Estate and Urban Policy da Universidade de Nova Iorque (NYU) adota uma visão muito positiva sobre a regulação das rendas, especialmente como ferramenta para abrandar a gentrificação: "Embora a regulação das rendas seja mal percepcionada se vista apenas como um programa puramente redistributivo", concluem os três autores do estudo que "como programa para promover contratos de arrendamento mais longos e com rendas mais baixas para os inquilinos que dela beneficiam, mesmo em mercados de arrendamento aquecidos, tem sempre sucesso".^[16]

Também um outro estudo de 2021 da Columbia Business School (CBS) constatou que existem benefícios claros na regulação das rendas, argumentando que "a estabilidade habitacional que proporciona beneficia desproporcionalmente todas as famílias de baixos rendimentos. Estes benefícios de segurança habitacional compensam quaisquer distorções agregadas e espaciais nos setores habitacionais e laboral que possam acompanhar tais políticas habitacionais".^[17]

Para fazer face aos desafios que os indivíduos e as famílias com baixos rendimentos enfrentam para garantir habitação acessível, a investigação aponta também para a necessidade de intervenções complementares. De acordo com uma revisão de investigação feita por Lisa Sturtevant, as principais estratégias complementares incluem o aumento da habitação subsidiada, com a distribuição em massa de cheques de habitação pela população e a expansão de programas de Crédito Bonificado para Habitação Económica em regimes legais de custos controlados, ambos considerados formas complementares promissoras ao controlo de rendas para a multiplicação de opções de habitação acessível.^[18]

A Reason Foundation identifica, para além dos cheques de habitação (housing voucher), alterações às leis dos solos (zoneamento) para permitir um aumento maciço da quantidade de solos urbanizáveis, e Códigos da Construção menos restritivos como complementos fundamentais para melhorar a acessibilidade à habitação. Argumentam que estas regulamentações inflacionam muito os custos de urbanização e construção habitacional, limitando assim a disponibilidade de unidades habitacionais acessíveis. Reduzir estes encargos regulamentares e simplificar ao máximo os procedimentos de aprovação incentiva novas construções e expande a oferta de habitação.^[19]

O controlo de rendas começou a ser utilizado em Roma desde 1470 para proteger os habitantes judeus da especulação dos preços. Como os judeus dos Estados Papais estavam proibidos de possuir propriedades, dependiam dos senhorios (proprietários) católicos, que lhes cobravam rendas elevadas que configuravam crime de usura. Em 1562, o Papa Pio IV concedeu aos judeus o direito de possuir propriedades no valor de até 1.500 escudos romanos e promulgou o controlo das rendas. Em 1586, o Papa Sisto V emitiu uma bula ordenando aos senhorios (proprietários) católicos que arrendassem habitações aos inquilinos judeus a preços baixos, acessíveis e tabelados pelo governo pontifício.^[20]

• Habitação acessível
• Desigualdade
• Pobreza
• Miséria
• Discriminação habitacional
• Direito à habitação
• Habitação pública
• Habitação subsidiada
• YIMBY (Yes In My Back Yard - "Sim no meu quintal")
• Habitação
• Alojamento
• Lar
• Usura (crime)
• Agiotagem
• Bolha habitacional
• Crise da habitação
• Especulação imobiliária
• Bolha imobiliária
• Gentrificação
• Sobreturismo
• Construção civil
• Política habitacional
• Zoneamento
• Cooperativa de Habitação
• Conjunto habitacional
• Casa Primeiro (Housing First)

Referências

• R Arnott, 'Time for Revisionism on Rent Control?' (1995) 9(1) Journal of Economic Perspectives 99
• A Anas, 'Rent Control with Matching Economies: A Model of European Housing Market Regulation' (1997) 15(1) Journal of Real Estate Finance and Economics 111–37
• T Ellingsen and P Englund, 'Rent regulation: An introduction' (2003) 10 Swedish Economic Policy Review 3
• H Lind, 'Rent Regulation: A Conceptual and Comparative Analysis' (2001) 1(1) International Journal of Housing Policy 41
• C Rapkin, The Private Rental Housing Market in New York City (1966)
• G Sternlieb, The Urban Housing Dilemma (1972)
• P Weitzman, 'Economics and Rent Regulation: A Call for a New Perspective' (1984–1985) 13 NYU Review of Legal and Social Change 975–988
• M Haffner, M Elsinga and J Hoekstra, 'Rent Regulation: The Balance between Private Landlords and Tenants in Six European Countries' (2008) 8(2) International Journal of Housing Policy 217
• Kholodilin, Konstantin A. (2024). "Rent control effects through the lens of empirical research: An almost complete review of the literature". Journal of Housing Economics. 63

A definição de dicionário de Regulação do arrendamento no Wikcionário

Media relacionados com Regulação do arrendamento no Wikimedia Commons

• Controlo de rendas em todo o mundo, incluindo resumos das leis de controlo de rendas em diversos países.