Habitação de interesse social

Habitação de Interesse Social (HIS), no contexto brasileiro, é um termo aplicado no contexto de políticas públicas, programas de investimentos e subsídios destinados a prover o acesso à terra urbanizada e à habitação digna e sustentável para famílias de baixa renda^[1], reconhecendo a habitação como um direito social previsto no artigo 6º da Constituição Federal de 1988.

Nas últimas décadas, o Brasil passou por transformações jurídico-institucionais nas políticas urbana e habitacional, voltadas a enfrentar a segregação socioespacial e a exclusão fundiária que historicamente limitaram o acesso da população de baixa renda ao solo urbano e à moradia adequada, e reforçaram a exclusão social^[2]. Assim, o conceito de HIS está associado à promoção da inclusão social, redução da desigualdade urbana e melhoria das condições de vida em assentamentos precários e loteamentos irregulares^[3].

A implementação da habitação de interesse social está diretamente relacionada aos instrumentos de planejamento urbano, especialmente às normas de uso e ocupação do solo. Esses instrumentos definem as zonas onde empreendimentos habitacionais podem ser construídos, os índices de aproveitamento do terreno e os parâmetros de edificação, influenciando a localização e o padrão urbanístico das moradias populares. A produção de habitação social no Brasil é historicamente vinculada à formulação de políticas públicas urbanas. Desde o Banco Nacional da Habitação (BNH), criado em 1964, até as políticas implementadas a partir dos anos 2000, o campo da habitação de interesse social tem oscilado entre abordagens de mercado e de caráter social^[4][5].

As áreas destinadas à habitação de interesse social frequentemente se localizam em regiões desvalorizadas pelo mercado imobiliário formal, como margens de córregos, várzeas, encostas íngremes e zonas ambientalmente sensíveis^[6]. Essas áreas, muitas vezes protegidas por legislação ambiental ou urbanística, acabam sendo ocupadas por populações de baixa renda devido à ausência de alternativas habitacionais acessíveis. Esse padrão reflete uma lógica socioespacial excludente, na qual o mercado formal concentra-se em áreas valorizadas, enquanto a produção informal e de auto-gestão ocupa os espaços “sobrantes” do tecido urbano^[5].

Para enfrentar esse quadro, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e a Política Nacional de Habitação^[7], hoje implementada pelo PlanHab 2040, instituíram instrumentos de pressão e incentivo à produção de HIS. Esses mecanismos visam promover o uso social da terra e ampliar a oferta habitacional em áreas dotadas de infraestrutura. Entre as medidas previstas, destacam-se^[6]:

• Maior aproveitamento do terreno para uso habitacional social (adensamento controlado e redução de custos por unidade);
• Flexibilização dos padrões urbanísticos e construtivos, adequando-os à realidade local;
• Outorga gratuita do direito de construir, nos casos em que esse direito seja oneroso;
• Parcerias diversificadas, como urbanização consorciada, concessão de direito de superfície e parcerias público-comunitárias;
• Ampliação do número de agentes promotores, incluindo cooperativas, associações e pequenos empreendedores;
• Exigência de mix de renda em novos empreendimentos habitacionais;
• Aplicação do IPTU progressivo para combater a ociosidade de imóveis e terrenos urbanos.

Tais instrumentos se inserem em uma concepção de política urbana voltada à função social da propriedade e ao direito à cidade, buscando equilibrar os interesses de mercado e a efetivação de direitos sociais^[8].

O Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) foi instituído pela Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005, com o objetivo de organizar e integrar as ações do governo federal, estadual e municipal voltadas à habitação de interesse social. Ele estabelece mecanismos de coordenação federativa e participação social, e define diretrizes para a aplicação de recursos voltados à população de baixa renda.

O SNHIS é gerido pelo Ministério das Cidades, com gestão compartilhada entre União, estados, municípios e sociedade civil. Sua criação marcou um avanço na institucionalização da política habitacional brasileira, integrando iniciativas dispersas e promovendo maior transparência na aplicação dos recursos públicos^[8].

A criação do SNHIS foi resultado de uma articulação entre movimentos sociais urbanos, universidades e gestores públicos, especialmente durante o Fórum Nacional de Reforma Urbana nos anos 1990. O sistema introduziu o princípio da gestão democrática da política habitacional, prevendo instâncias participativas como os conselhos e conferências de habitação^[9].

O Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), criado pela mesma lei, é o principal instrumento financeiro do SNHIS, destinado a financiar programas e ações de habitação popular, urbanização de assentamentos precários e regularização fundiária.

O fundo tem como fontes de recursos o Orçamento Geral da União, contrapartidas de Estados e municípios e doações de organismos nacionais e internacionais. Os recursos do FNHIS são deliberados e acompanhados pelo Conselho Gestor do SNHIS, composto por representantes do poder público e da sociedade civil, assegurando o controle social sobre as políticas habitacionais^[10].

Apesar dos avanços institucionais, o SNHIS e o FNHIS enfrentam desafios relacionados à insuficiência de recursos, à fragmentação das políticas urbanas e à descontinuidade de programas habitacionais^[11][12]. Pesquisadores apontam que, após o encerramento do programa Minha Casa, Minha Vida (2009–2020) e sua substituição pelo Casa Verde e Amarela (2020–2023), houve uma redução significativa dos investimentos públicos em habitação social, agravando o déficit habitacional e a vulnerabilidade urbana^[13]. Atualmente, com a recriação do Ministério das Cidades em 2023 e o relançamento do Minha Casa, Minha Vida, discute-se a rearticulação do SNHIS e do FNHIS como instrumentos centrais da política habitacional federal.