Incorporação imobiliária

Incorporação imobiliária, no direito brasileiro, é nome dado para o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de construir ou promover a construção de edificações ou conjunto de edificações, bem como a sua comercialização, total ou parcial, compostas de unidades autônomas que, em seu conjunto, formam um condomínio.

Disciplinada pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, será incorporador toda pessoa (quer física, quer jurídica) que de alguma forma se responsabilize pela entrega, dentro de prazo, preço e condições determinadas, as obras concluídas. Ainda é considerado incorporador aquele que contrate a construção de prédios para a constituição de condomínios.

Pelo sistema vigente, o incorporador pode adotar o chamado regime de afetação. Por este sistema, o bem que está sendo incorporado será afastado dos bens (patrimônio) do incorporador. Isto permite, por exemplo, que as dívidas do incorporador não poderão atingir o empreendimento, oferecendo deste modo uma garantia aos adquirentes do condomínio de que não perderão o bem que estão adquirindo durante o curso do negócio, da construção, etc.

Para ter efeito a afetação necessita ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Os incorporadores compram terrenos, financiam operações imobiliárias, constroem ou contratam construtores, desenvolvem projetos dentro de joint ventures e criam, apresentam, controlam e organizam o processo de incorporação do início ao fim. Normalmente, os incorporadores assumem o maior risco na criação ou reconstrução de imóveis e obtêm o maior benefício.^[1][2] Geralmente, os incorporadores adquirem um terreno, definem a estratégia de marketing do empreendimento, desenvolvem o programa e o projeto de construção, obtêm aprovação pública e financiamento necessários, constroem os imóveis, os alugam, administram e, finalmente, vendem.^[3][4]

Formar uma equipe de profissionais para resolver questões ambientais, econômicas, particulares, físicas e políticas inerentes a um complexo projeto de incorporação imobiliária é fundamental. O sucesso do incorporador depende de sua capacidade de coordenar e liderar de forma eficaz e oportuna a execução de uma série de atividades inter-relacionadas. A inteligência artificial pode ser extremamente útil no setor imobiliário, especialmente quando se trata de economizar tempo e obter informações valiosas.^[5]

O processo de incorporação requer a participação de muitos especialistas:^[6] arquitetos, arquitetos paisagistas, engenheiros civis^[7][8] e planejadores territoriais para o desenvolvimento do projeto; profissionais de marketing para determinar a demanda e a viabilidade econômica do projeto; advogados^[9] para lidar com acordos e obter licenças das autoridades governamentais; ecologistas e especialistas em solo para analisar as limitações físicas do terreno e seu impacto ambiental; topógrafos e empresas responsáveis pelo registro da propriedade para fornecer descrições jurídicas do imóvel; além de credores para fornecer o financiamento. O empreiteiro geral do projeto contrata subempreiteiros para a execução dos planos arquitetônicos.^[10]

Após a conclusão do parcelamento do terreno, o incorporador normalmente o vende para outro incorporador ou para um usuário final, como por exemplo, para a construção de um armazém ou centro comercial.^[11] Em qualquer caso, o uso de ferramentas de análise espacial reduz os riscos associados a esses incorporadores, ao modelar tendências demográficas e o perfil dos clientes que o incorporador ou comerciante desejaria ter próximo ao seu novo projeto.^[12]

Referências

• Íntegra da lei, sítio do governo brasileiro (dataprev).