Avaliação imobiliária

A avaliação de propriedade imobiliária é um procedimento técnico que visa aferir o valor de mercado de uma propriedade com base em critérios objetivos. A avaliação leva em consideração aspectos como a localização do imóvel, seu tamanho, seu estado de conservação, suas características específicas, e as condições do mercado imobiliário no momento do aferimento. O resultado dessa avaliação é expresso em um valor monetário que reflete o preço pelo qual a propriedade pode ser vendida ou alugada no mercado.^[1]

Este processo pode ser requerido por entes públicos ou privados, por diversos motivos. Entre os principais, estão:^[1]

• Compra e Venda: Quando há interesse em comprar ou vender um imóvel, a avaliação é essencial para determinar o preço justo. Isso garante que todas as partes estejam envolvidas em uma transação equânime e evita negociações abusivas;

• Financiamento Imobiliário: Para obter um empréstimo hipotecário, os bancos e instituições financeiras geralmente exigem uma avaliação do imóvel para garantir que o valor do empréstimo esteja de acordo com o valor real da propriedade;
• Seguro de Propriedade: As seguradoras podem exigir uma avaliação para determinar o valor de reposição de um imóvel em caso de danos ou perda. Isso ajuda a estabelecer a quantia adequada de cobertura de seguro;
• Divisão de Bens: Em casos de divórcio ou herança, a avaliação de imóveis é necessária para distribuir os ativos de maneira isenta entre as partes envolvidas;
• Decisões de Investimento: Investidores imobiliários utilizam avaliações para tomar decisões informadas sobre a compra, venda ou retenção de propriedades em suas carteiras;
• Impostos sobre a Propriedade: As autoridades fiscais podem usar avaliações para determinar o valor tributável de um imóvel e calcular os impostos sobre a propriedade;
• Litígios: Em disputas legais relacionadas a propriedades, as avaliações de imóveis podem ser necessárias para estabelecer o valor real da propriedade como evidência perante o tribunal;
• Desenvolvimento e Planejamento: Governos e municípios utilizam avaliações para planejar o desenvolvimento urbano, determinar valores de terra e decidir sobre zoneamentos;
• Expropriação: Quando o governo requisita uma propriedade para fins públicos, é necessário determinar uma compensação adequada ao proprietário, o que requer uma avaliação.

Os primeiros esforços para sistematizar a avaliação imobiliária ganharam maior clareza a partir de 1874, quando um trabalho apresentado na Social Science Association, na Filadélfia, defendeu a padronização de procedimentos para avaliações destinadas à tributação. O texto criticava métodos então difundidos, como o uso de multiplicadores de aluguel e a adoção do preço de aquisição como referência. Nesse debate, surgiram formulações iniciais do conceito de “valor de mercado”, entendido como o preço associado a uma venda justa, amplamente divulgada e realizada em condições regulares, com ênfase na comparação entre transações. Também aparecem no período noções de “valor pleno” e de “equalização” para reduzir disparidades entre avaliações, enquanto a estimativa por custos de construção ainda era tratada de forma incipiente.^[2]

A consolidação conceitual do campo ocorreu em diálogo com a economia clássica e neoclássica. A teoria da renda e da qualidade dos recursos, associada a David Ricardo,^[3] e as formulações sobre localização e renda da terra ligadas a Johann Heinrich von Thünen contribuíram para fundamentos posteriormente aplicados à análise de valor. No fim do século XIX e início do século XX, Alfred Marshall introduziu conceitos como a quase-renda e articulou uma síntese entre custos de oferta e preços de demanda, fornecendo base teórica para três linhas de análise que se tornariam centrais na prática: custo de reposição, comparação de mercado e capitalização de renda. Após a Primeira Guerra Mundial, Gustav Cassel ampliou essa abordagem ao sustentar que, em equilíbrio, custo, preço e renda capitalizada tenderiam a convergir, desenvolvendo a noção de “valor normal”.^[2]

No plano editorial e didático, os primeiros tratados diretamente voltados à avaliação imobiliária apareceram no início do século XX. Hurd (1903), em um contexto de expansão do crédito hipotecário, utilizou sobretudo a capitalização de rendas e tratou a venda média como teste de valor, abordando também temas como formação urbana e localização. Fisher (1906) sistematizou de maneira mais abrangente a teoria da capitalização, distinguindo custo e valor e detalhando elementos como risco, taxas e desconto, o que influenciou a literatura posterior. Em 1909, Webb publicou em Londres um manual prático para diferentes finalidades — inclusive tributação — priorizando a capitalização com taxas ajustadas ao risco e incorporando fatores de localização, dinâmica de vizinhança e transporte. O livro também registra referências iniciais ao princípio do custo de reposição, com métodos simplificados de estimativa por volume e área.^[2]

Entre as décadas de 1920 e 1930, a avaliação imobiliária passou de um arcabouço econômico mais geral para métodos operacionais, com crescente padronização profissional. Pollock e Scholz (1926) defenderam a noção de “preço normal” associado ao custo de longo prazo para bens reproduzíveis, o que reforçou o apelo do custo de reposição. Para a terra, por ser considerada não reprodutível, propuseram sistemas baseados em medidas de testada, tabelas de profundidade e ajustes para lotes de esquina. Mertzke (1927) aproximou de forma explícita a teoria do valor da metodologia de avaliação e contribuiu para consolidar o “tripé” de abordagens como conteúdo de formação, o que se refletiu em materiais educacionais do American Institute of Real Estate Appraisers em 1938 e em representações esquemáticas do processo publicadas nos anos seguintes.^[2]

A padronização em larga escala foi estimulada por práticas municipais e intensificada pelas pressões econômicas da Grande Depressão. Zangerle (1924) desenvolveu um método de avaliação em massa baseado em classificações de qualidade construtiva e taxas unitárias por área, com influência duradoura. Paralelamente, cidades como Nova Iorque e Cleveland avançaram com bases por pé quadrado e métodos descritos como “científicos”, enquanto desigualdades nas avaliações em Chicago passaram a ter maior repercussão política. No início dos anos 1930, Jensen propôs o “valor de mercado construtivo” como alternativa diante da escassez de transações, aproximando-se do que se consolidaria como abordagem de custo, apoiada por manuais e estimativas de engenharia. Babcock (1932) tratou os métodos de avaliação como aplicações especializadas das três abordagens, defendendo a escolha conforme o tipo de imóvel. A difusão prática foi reforçada por guias técnicos e manuais de custo, como os de Cleminshaw (1932) e o Boeckh’s Manual (1934), que popularizaram tabelas e índices regionais para estimar custos de reprodução.^[2]

A profissão de avaliador imobiliário existe nos Estados Unidos desde o período colonial, mas a institucionalização e a formalização das teorias da avaliação de propriedades só ganharam força no final do século XIX, quando acadêmicos e profissionais passaram a debater conceitos e técnicas adequados para estimar o valor de imóveis.^[2]

Esse processo de organização profissional incluiu a criação, em 1934, da International Association of Assessing Officers (IAAO), organização que contribuiu para revisão e aprimoramento de métodos de tributação imobiliária.^[4] Ao longo do tempo, outras associações passaram a desempenhar papel relevante na difusão de referências técnicas, padrões de conduta e formação profissional, com atuação nacional e internacional.

Associações profissionais destacam-se, como:

• The Appraisal Foundation, fortalecendo padrões após a crise das savings and loans e consolidando o Uniform Standards of Professional Appraisal Practice nos EUA.^[5]
• Appraisal Institute, maior associação americana do setor, dedicada ao desenvolvimento profissional e promoção de práticas éticas para mais de 23.000 associados em quase 60 países.^[6]
• Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), com o Red Book como referência internacional desde 1976.^[7]
• International Valuation Standards Council (IVSC), fundado em 1981, unindo cerca de 170 organizações em mais de 130 países, reconhecido pela ONU desde 1985.^[8]

No âmbito internacional, o IVSC é responsável pelas International Valuation Standards (IVS), que buscam promover consistência, transparência e confiança em avaliações no contexto global, com apoio à comparabilidade entre mercados e foco no interesse público.^[9][10][11] As IVS são revisadas periodicamente para refletir avanços e exigências regulatórias, em colaboração com entidades como a International Federation of Accountants (IFAC).^[9][10][11] O Red Book, da RICS, mantém alinhamento às IVS.^[12]

Na Europa, a TEGoVA representa mais de 70 mil membros de 78 associações em 42 países e publica as European Valuation Standards (EVS), o Blue Book, alinhadas às regras da União Europeia.^[13][14] As EVS são elaboradas pelo European Valuation Standards Board para garantir adequação legal e mercadológica regional.^[15]

No Brasil, a atuação em avaliações e perícias envolvendo bens imóveis relaciona-se à regulamentação do exercício profissional e à normatização técnica aplicável. A organização inicial desse campo costuma ser vinculada ao Decreto nº 23.569, de 11 de dezembro de 1933, que regulamentou o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e agrimensor, e ao marco posterior da Lei nº 5.194, de 1966, que estruturou o sistema de fiscalização profissional e serviu de base para a edição de resoluções pelo Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea).^[16][17]

No âmbito do sistema Confea/CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), a Resolução nº 218, de 1973, discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais e inclui, entre elas, ações como vistoria, perícia e avaliação. Já a Resolução nº 345, de 1990, dispõe especificamente sobre o exercício, por profissionais de nível superior, das atividades de avaliações e perícias, enquadrando-as como matéria técnica que exige qualificação e vinculando sua execução às atribuições profissionais previstas na legislação aplicável.^[18][19]

Em paralelo à regulamentação profissional, a referência técnica mais ampla para avaliações no país passou a ser a série ABNT NBR 14653, sob o título geral “Avaliação de bens”, que organiza procedimentos e critérios para diferentes tipologias (como imóveis urbanos e rurais, empreendimentos, máquinas e bens industriais, além de recursos naturais e ambientais).^[20] Em retrospecto histórico, publicações técnicas associam a consolidação normativa a iniciativas anteriores e a projetos de norma, destacando o P-NB-74 como anteprojeto elaborado em 1957 e a NB-502/77 (posteriormente registrada como NBR 5676) como marco para a avaliação de imóveis urbanos.^[21][22]

A literatura institucional do setor também registra que, no fim da década de 1930, o tema ganhou visibilidade em São Paulo durante a gestão de Francisco Prestes Maia, em razão da demanda por avaliações ligadas a desapropriações e intervenções urbanas.^[23] Nesse contexto de profissionalização, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) foi criado em 1957 e se consolidou como entidade técnico-científica ligada ao desenvolvimento das avaliações e perícias no país, com participação em instâncias representativas do sistema Confea e atuação em intercâmbio técnico internacional.^[24][25]

Ver artigo principal: Corretor de imóveis

Além do campo de engenharia e perícias no sistema Confea/CREA, a regulamentação da corretagem de imóveis prevê instrumentos próprios de avaliação mercadológica. Nesse âmbito, normativos do sistema profissional da corretagem definem e regulam o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), documento elaborado por corretor para apresentar análise de mercado e estimar valor de comercialização, com requisitos mínimos e possibilidade de uso em contextos extrajudiciais e judiciais, conforme a regulamentação aplicável.^[26]

A coexistência desses instrumentos reflete a diversidade de finalidades e enquadramentos — por exemplo, avaliações com escopo de engenharia e perícia no sistema Confea/CREA e pareceres mercadológicos no sistema dos corretores — e a escolha do instrumento tende a depender do objetivo do trabalho, do contexto regulatório e das exigências do contratante ou do processo.

Há até pouco tempo, a avaliação imobiliária era uma atividade relacionada com as partilhas de heranças, desenvolvida pelos “louvados” - pessoas sem formação específica - amiúde sem qualquer formação, cujas “…condições para exercer a atividade assentavam na honradez da pessoa, na ausência de conflitos de interesses e […] no bom senso”, conforme se pode ler no artigo “Avaliações: novos desafios”, publicado na revista Ingenium da Ordem dos Engenheiros de Portugal. ^{[carece de fontes?]}

As alterações políticas, económicas e sociais decorrentes do 25 de Abril de 1974 e o défice crónico de habitação condigna para a grande maioria da população originaram o aumento significativo da construção de casas destinadas, na falta de mercado de arrendamento, à habitação pelos seus proprietários. Como os potenciais compradores não tinham capacidade económica para as comprar, recorriam ao crédito, garantido por hipoteca, bonificado pelo Estado na maioria das vezes.^{[carece de fontes?]}

Apareceram, então, os primeiros técnicos, ainda sem formação específica, normalmente licenciados em Engenharia Civil, grande parte dos quais integrava os quadros dos Bancos especializados em crédito imobiliário onde eram iniciados nos meandros da Avaliação. De facto, os Bancos eram as únicas ‘escolas’ nestas matérias, embora o ensino fosse ministrado pela prática e pela transmissão oral de conhecimentos.^{[carece de fontes?]}

Contudo, o crescimento explosivo do Crédito à Habitação praticado pela maioria dos Bancos e, em consequência, a necessidade crescente da banca recorrer às avaliações dos prédios constituídos como garantias dos empréstimos, determinou que a partir de meados dos anos 80 do século passado se verificasse uma evolução assinalável na divulgação das melhores e mais modernas técnicas da Avaliação Imobiliária com a chegada ao sector de avaliadores interessados em acompanhar o que já se fazia noutras paragens.^{[carece de fontes?]}

Em 1989, com o financiamento do Fundo Social Europeu, foi ministrado no Instituto Superior Técnico o primeiro curso sobre Avaliações Imobiliárias. Dois anos mais tarde surgiu a Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia (APAE), primeira associação profissional de avaliadores em Portugal, pioneira na organização de congressos e outras ações de formação posteriormente continuadas por outras instituições que patrocinaram inúmeros cursos de especialização e até mesmo licenciaturas neste domínio. Mais recentemente, com objetivos semelhantes, foram criadas a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI) e a Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL).^{[carece de fontes?]}

A oferta de serviços de avaliação também sofreu uma alteração estrutural assinalável: começando por ser prestada por profissionais liberais que atuavam isoladamente, foi dando lugar a escritórios, em alguns casos, extensões de empresas estrangeiras, que contratavam colaboradores para os seus quadros. Em resultado disto, a atividade de Avaliador Imobiliário, circunscrita nos anos 80 a um número reduzido de técnicos, passou progressivamente a atrair um maior número de profissionais.^{[carece de fontes?]}

A entrada destes grandes escritórios contribuiu obviamente para uma maior divulgação das metodologias e dos conceitos mais modernos da Avaliação que integram algumas normas internacionais: as International Valuation Standards (IVS), as European Valuation Standards (EVS) e as RICS Valuation Standards.^{[carece de fontes?]}

Apesar dos progressos assinaláveis que se observaram nas duas últimas décadas quanto ao número de técnicos com melhor formação específica, há ainda dois aspectos a considerar que condicionam muito a ação do avaliador em Portugal: por um lado, a organização e manutenção de bases de dados fiáveis que facilitem as condições de trabalho dos técnicos; e, por outro lado, a falta de um conjunto normativo que não só enquadre a atividade profissional (acesso à profissão, direitos e deveres do avaliador, responsabilidade civil, etc.), mas também normalize a avaliação propriamente dita (sistematização de procedimentos, uniformização de conceitos e critérios, definição das condições de aplicabilidade de metodologias, etc.).^{[carece de fontes?]}

Esta última situação está ultrapassada em vários países, nos quais a atividade do avaliador está devidamente enquadrada quer por organismos emergentes da própria classe, quer por entidades oficiais com poderes públicos conferidos pelo Estado. Por exemplo, o Brasil dispõe, para além de normas nacionais, de normas emitidas por organismos de classe. Nos Estados Unidos da América, o APPRAISAL INSTITUTE, em conjunto com o APPRAISAL INSTITUTE OF CANADA e mais sete organizações estaduais, para além de publicarem diversos manuais de utilização, organizaram-se na THE APPRAISAL FOUNDATION, responsável pelas Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), uma súmula normativa equivalente às IVS. Em Espanha, a ORDEN ECO/805/2003 emite normas de avaliação de bens imóveis a utilizar para finalidades financeiras.^{[carece de fontes?]}

Em Portugal, sabe-se de um estudo feito numa tese apresentada no âmbito de um MBA em Gestão da Construção e do Património Imobiliário, que decorreu na Universidade do Minho, para a criação de um conjunto integrado de normas que “permitissem melhorar a teoria e a prática da avaliação”. Deste estudo não são reconhecidos resultados práticos subsequentes.^{[carece de fontes?]}

Resta apenas legislação dispersa da responsabilidade de algumas das próprias entidades requerentes de avaliações: o Regulamento da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) n.º 8/2002, alterado pelos Regulamentos da CMVM n.º 1/2017 e n.º 3/2020, que estabelece normas a aplicar nas avaliações de imóveis integrantes de Fundos de Investimento Imobiliário, a Norma n.º 9/2007-R de 28 de Junho do Instituto de Seguros de Portugal (ISP), que define os procedimentos a respeitar na avaliação de terrenos e de edifícios de Companhias de Seguros e de Fundos de Pensões, e o Aviso n.º 5/2006 do Banco de Portugal (BdP), que estabelece regras para a avaliação dos prédios que são colaterais de obrigações hipotecárias emitidas pelas Instituições de Crédito (IC). As disposições destes regulamentos, no que concerne ao acesso e ao exercício da atividade dos peritos avaliadores, foram agregadas pela Lei n.º 153/2015, de 14 de Setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões. Trata-se, obviamente, de um documento importante, porque integra os sectores da nossa economia com maior peso entre os requerentes de avaliações imobiliárias.^{[carece de fontes?]}

A Direção-geral do Tesouro e Finanças também publicou os “Critérios e Normas Técnicas a Adoptar nas Avaliações de Imóveis” [36] com o objetivo de disciplinar as avaliações de imóveis no âmbito das suas atribuições (publicados por determinação do disposto na Portaria n.º 878/2009, de 21 de Setembro, do Ministério das Finanças).^{[carece de fontes?]}

Como se vê, em Portugal, está-se muito longe de uma situação ideal e que poderia passar por um normativo patrocinado, eventualmente, por um organismo de classe conforme com um dos normativos supranacionais existentes.^[parcial?]

Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo várias perspectivas e conduzir a valores diferentes, devendo estabelecer-se à partida o objetivo da avaliação, sendo os mais correntes:^{[carece de fontes?]}

• Avaliações no âmbito da atividade creditícia
• Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade publica
• Avaliações no âmbito fiscal
• Avaliações no âmbito do processo civil
• Avaliações no âmbito da atividade seguradora
• Avaliações no âmbito das transações
• Avaliações no âmbito do investimento
• Avaliações patrimoniais de particulares e empresas
• Outras

Consequentemente de acordo com o âmbito, objetivo da avaliação e tipo de imóvel ou propriedade a avaliar podem ser determinados (estimados) diversos valores, sendo os mais correntes os seguintes:^{[carece de fontes?]}

• Valor venal ou de capital
• Valor de mercado
• Valor locativo ou de rendimento
• Valor residual
• Valor efetivo ou atual
• Valor potencial óptimo
• Valor patrimonial tributário
• Outros

De acordo com o objetivo da avaliação são utilizadas três abordagens para determinar o valor da avaliação^[27]:

• Abordagem pelo Mercado
• Abordagem pelo Custo
• Abordagem pelo Rendimento
• Embora existam certas diferenças na aplicação, e maiores diferenças na nomenclatura, de facto, há apenas três abordagens para a avaliação quer de terrenos quer de construções: a Abordagem do Mercado, a Abordagem do Rendimento e a Abordagem do Custo^[28]. Na Abordagem do Mercado também conhecida por Abordagem Comparativa, «a avaliação é feita comparando o avaliando com testemunhos recolhidos no mercado de transações que preencham os critérios da base de valor relevante». A estes testemunhos dá-se o nome de comparáveis. Na Abordagem do Rendimento incluem-se todos os métodos de avaliação em que «o valor do capital é encontrado capitalizando ou descontando o rendimento futuro estimado que é gerado pela propriedade, tenha ele origem numa renda ou no resultado da atividade económica instalada na propriedade». A Abordagem do Custo «fornece uma indicação de valor com base no princípio económico de que um comprador não pagará mais por uma propriedade do que pelo custo de uma propriedade de igual utilidade, seja obtida por compra ou por construção, incluindo o custo dos terrenos que possibilitem a construção. Muitas vezes será necessário retificar o valor da propriedade para atender à sua obsolescência quando comparada com outra em estado de novo e que lhe seja equivalente».^{[carece de fontes?]}

A menos que haja legislação aplicável, o avaliador é, como se referiu, livre para escolher o método ou os métodos que, no seu juízo, são mais apropriados quer para o tipo da propriedade avaliada quer para os propósitos da avaliação.^{[carece de fontes?]}

Não se deve confundir os métodos com os procedimentos ou técnicas utilizadas: os métodos definem os princípios que se adoptam para atingir o resultado e as técnicas constituem as ferramentas analíticas, de natureza normalmente matemática, que permitem concretizá-las.^{[carece de fontes?]}

Uma descrição pormenorizada dos métodos pode ser encontrada no tratado de Avaliação Imobiliária (Capítulo 4)^[27]

A prática da avaliação nos Estados Unidos é regulamentada pelo governo^[29][30]. A Appraisal Foundation (TAF) é o principal organismo de normalização; o seu Appraisal Standards Board (ASB) promove e actualiza as melhores práticas codificadas nas Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), enquanto o seu Appraisal Qualifications Board (AQB) promulga normas mínimas para a certificação e licenciamento dos avaliadores.^{[carece de fontes?]}

Na Alemanha, a avaliação de imóveis é conhecida como avaliação imobiliária (Immobilienbewertung)^[31][32]. Os avaliadores de imóveis (Immobilienbewerter ou Gutachter) podem candidatar-se para se tornarem avaliadores de imóveis qualificados (peritos oficialmente nomeados e ajuramentados). No entanto, este título, outrora muito importante, perdeu grande parte da sua importância nos últimos anos, mas ainda tem algum valor nos processos judiciais. Geralmente, o título não é exigido para as avaliações. Organismos de controlo^{[carece de fontes?]}

As actividades dos avaliadores são regulamentadas pela lei federal "Sobre as actividades de avaliação na Federação Russa"^[33].

Os conselhos de peritos dos conselhos de peritos dos avaliadores das SRO decidem sobre as avaliações aprovadas pelos avaliadores em caso de litígio. Em regra, os tribunais oficiais concordam com as decisões desses conselhos. Nalguns casos raros, a aprovação dos conselhos de peritos das SRO é também necessária para que uma avaliação efectuada por um determinado avaliador produza efeitos^[34].

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• Marshall, Alfred (1996). PRINCÍPIOS DE ECONOMIA - TRATADO INTRODUTÓRIO. São Paulo: Nova Cultural Ltda. ISBN 8535109137 
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• Webb, Beatrice (1909). The Minority report of the Poor law commission (em inglês). Londres: Printed for the National committee to promote the break-up of the Poor law 
• J. Mertzke, Arthur (1926). LAND VALUES AND POPULATION (PDF) (em inglês). Wisconsin: THE JOURNAL OF LAND & PUBLIC UTILITY ECONOMICS CONTENTS FOR JULY. pp. 97–107 
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• Fundo de Investimento Imobiliário
• Operação imobiliária
• Grande Depressão

Referências